Website verbessern · Objektvermarktung
Immobilienexposé erstellen: Aufbau, Beispiel und Checkliste
Die Fotos sind fertig, die Eigentümer möchten veröffentlichen und im Objektordner fehlen noch zwei Angaben. Jetzt entscheidet sich, ob dein Exposé Interessenten wirklich weiterhilft. Ein gutes Immobilienexposé verbindet überprüfte Fakten mit einer verständlichen Vorstellung vom Wohnen vor Ort. Dieser Leitfaden führt dich von den Unterlagen zum fertigen Angebot. Du bekommst ein ausgearbeitetes Textbeispiel, eine Übersicht für die Gestaltung und eine kostenlose Redaktionsvorlage.
Von der Maklytics-Redaktion · Geprüft am 23. Oktober 2026 · Eigene Arbeitshilfen und ausdrücklich fiktive Objektbeispiele
Ein Exposé beantwortet die Fragen vor der Besichtigung.
Ein Interessent möchte zunächst einschätzen, ob Preis, Lage, Aufteilung und Zustand zu seinem Vorhaben passen. Dafür braucht er mehr als eine Bildergalerie. Das Immobilienexposé bündelt die wesentlichen Angaben zu einem konkreten Angebot, ob als Objektseite, Portalangebot oder PDF. Es sollte erklären, was angeboten wird, welche Kosten und Eigenschaften wichtig sind und wie der nächste Kontakt zustande kommt.
Schreibe ausgehend von der Immobilie. Ein Paar mit Platzbedarf, eine Person mit eingeschränkter Mobilität und ein Kapitalanleger stellen unterschiedliche Fragen. Beschreibe belegbare Eigenschaften, mit denen diese Menschen selbst entscheiden können: getrennt zugängliche Zimmer, vorhandener Aufzug, vermieteter Zustand oder eine konkrete Entfernung. Das Etikett „für jeden geeignet“ hilft niemandem.
Die Exposé-Einführung von ImmoScout24 ordnet Objektangaben, Ausstattung, Fotos und Kontakt als Bestandteile ein. Unser Arbeitsablauf ergänzt dazu die Frage, woher jede Aussage stammt und wie dein Team widersprüchliche Angaben vor der Veröffentlichung klärt.
Ein sorgfältiges Angebot kann Rückfragen vorwegnehmen. Ob es passende Anfragen bringt, hängt zusätzlich von Preis, Markt, Reichweite und Objekt ab. Für die Gewinnung neuer Verkaufsaufträge brauchst du daneben eine eigene Ansprache für Eigentümer. Objektinteressenten und verkaufswillige Eigentümer haben unterschiedliche Anliegen.
Sammle zuerst die Fakten und halte ihre Herkunft fest.
Lege eine gemeinsame Objektakte an, bevor mehrere Personen Texte für Website, Portal und PDF schreiben. Notiere zu jeder wichtigen Angabe die Quelle und den Prüfstand. Eine Fläche aus einem alten Inserat ist zunächst eine übernommene Angabe. Sie wird durch wiederholtes Kopieren nicht zu einer geprüften Wohnfläche.
| Bereich | Vorbereiten | Vor dem Text klären |
|---|---|---|
| Fläche und Aufteilung | Grundriss, Flächenberechnung, Etage, Zimmer und Außenflächen | Welche Berechnung liegt vor? Stimmen Plan, Nutzung und Angaben überein? |
| Zustand und Energie | Energieausweis, dokumentierte Modernisierungen, bekannte offene Arbeiten | Welche Bauteile wurden wann erneuert? Was ist nur eine mündliche Angabe? |
| Angebot und Kosten | Preis, Verfügbarkeit, Vermietungsstatus; bei Wohnungen gegebenenfalls Hausgeld und WEG-Unterlagen | Was ist enthalten, was kostet zusätzlich und welche Angaben sind aktuell? |
| Darstellung und Kontakt | Aktuelle Fotos, lesbarer Grundriss, geprüfte Lageangaben, Ansprechpartner | Welche Inhalte dürfen öffentlich erscheinen und welcher Kontaktweg wird betreut? |
Widersprüche gehören auf eine offene Aufgabenliste. Nennt die Eigentümerin 92 Quadratmeter, die Flächenberechnung aber 86, wählst du nicht die attraktivere Zahl. Kläre die Grundlage mit den zuständigen Beteiligten, bevor du veröffentlichst. Das gilt ebenso für genehmigte Nutzung, Stellplatzzuordnung und Angaben zu Modernisierungen.
Die Objektakte enthält mehr als das öffentliche Exposé. Personenbezogene Dokumente, Unterschriften und sensible Finanzangaben werden nicht einfach als Download angehängt. Lege im Büro fest, welche geprüften Informationen ins Angebot gehören und welche Unterlagen berechtigte Interessenten gesondert erhalten.
Baue das Angebot so auf, dass man sich schnell orientieren kann.
Beginne mit dem stärksten passenden Foto und einer konkreten Überschrift. Danach müssen die entscheidenden Eckdaten schnell auffindbar sein. Vertiefe anschließend Aufteilung, Ausstattung und Lage. Eine feste Reihenfolge hilft deinem Team, ohne jeder Immobilie denselben Werbetext aufzuzwingen. Die folgende Lesereihenfolge ist unsere redaktionelle Empfehlung, keine vorgeschriebene Seitenzahl.
- 01 · Erster EindruckTitelmotiv, Objektart und LageZeige eine aussagekräftige Ansicht. Nenne in der Überschrift eine nachgewiesene Besonderheit, etwa einen Westbalkon.
- 02 · Schnelle EntscheidungPreis, Fläche, Zimmer und VerfügbarkeitStelle die wichtigsten Daten zusammen. Trenne zusätzliche Kosten vom eigentlichen Angebotspreis.
- 03 · Die Immobilie verstehenRäume, Zustand, Fotos und GrundrissFühre durch das Objekt und erläutere die Bilder an der Stelle, an der sie eine Frage beantworten.
- 04 · Den Termin vorbereitenLage, Energieangaben und KontaktErgänze die geprüften Angaben und erkläre, wie Interessenten weitere Informationen oder einen Besichtigungstermin erhalten.
Im Portal stehen manche Informationen in eigenen Eingabefeldern. Fülle diese sorgfältig aus und kontrolliere die fertige Ansicht. Beim PDF kannst du stärker mit Bildstrecken arbeiten; trotzdem müssen Preis, Objektkennung und Kontakt ohne langes Suchen auffindbar bleiben. Die immowelt-Anleitung zum Exposé-Aufbau zeigt ergänzend, welche Informationen das Portal für die Vermarktung zusammenstellt.
So wird aus einer Faktenliste eine konkrete Objektbeschreibung.
Für das folgende Beispiel erfinden wir eine Wohnung: drei Zimmer, 86 Quadratmeter laut vorliegender Berechnung, zweites Obergeschoss ohne Aufzug, separate Küche, Westbalkon und ein Bad, das modernisiert werden soll. Alle Angaben sind fiktiv; es handelt sich um eine Schreibübung und kein Immobilienangebot. Das Titelbild illustriert nur eine Wohnsituation und belegt diese Daten nicht.
Beispieltext · Auszug ohne Preis- und Pflichtangaben
Drei Zimmer mit Westbalkon im zweiten Obergeschoss
Diese Wohnung bietet auf 86 Quadratmetern drei separat vom Flur erreichbare Zimmer und eine eigene Küche. Vom Wohnzimmer führt eine Tür auf den nach Westen ausgerichteten Balkon. Das dritte Zimmer lässt sich entsprechend deinem Platzbedarf als zusätzlicher Wohn- oder Arbeitsraum einrichten.
Die Wohnung liegt im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Ein Aufzug ist nicht vorhanden. Plane die Treppen deshalb bei deiner Entscheidung mit ein, besonders wenn du einen stufenlosen Zugang benötigst.
Das Bad ist modernisierungsbedürftig. Die weitere Ausstattung und den Umfang der anstehenden Arbeiten besprechen wir anhand der verfügbaren Unterlagen und bei der Besichtigung. Den Grundriss findest du zusammen mit den Objektangaben; er zeigt die Lage der Räume und den Zugang zum Balkon.
Der Text hilft beim Abgleich mit dem eigenen Alltag. Er beschreibt Raumverbindungen, Zugänglichkeit und Zustand. Die Formulierung „zusätzlicher Wohn- oder Arbeitsraum“ bleibt eine Nutzungsidee; sie behauptet keine genehmigte gewerbliche Nutzung. Eine Lagebeschreibung ergänzen wir erst mit geprüften Ortsangaben.
Ersetze Werbewörter durch Informationen.
| Unklar | Konkreter, wenn belegt | Was du dafür prüfen musst |
|---|---|---|
| Top saniert | Die Fenster wurden 2021 erneuert. | Umfang und Jahr der Maßnahme |
| Perfekte Anbindung | Die Haltestelle liegt rund 450 Meter Fußweg entfernt. | Tatsächlicher Weg, Verkehrsmittel und aktueller Stand |
| Barrierefreies Wohnen | Der Aufzug hält auf der Wohnetage; am Hauseingang liegen zwei Stufen. | Den gesamten Zugang statt nur das Vorhandensein eines Aufzugs |
| Traumhafte Ruhe | Das Schlafzimmer ist zum Innenhof ausgerichtet. | Die Ausrichtung; daraus folgt keine Zusage zur Lärmbelastung |
Für die Lage beschreibst du zuerst das unmittelbare Umfeld und anschließend relevante Wege. Nenne bei Entfernungen, ob du Luftlinie, Fußweg oder Fahrstrecke meinst. Eine Fahrzeit hängt von Route und Zeitpunkt ab. Begriffe wie „beste Lage“ ersetzen diese Informationen nicht.
Fotos und Grundriss müssen dieselbe Immobilie erklären.
Für die Veröffentlichung kannst du passende Immobilienportale vergleichen und mit derselben Bildfolge testen. Plane die Bildfolge entlang eines verständlichen Rundgangs. Nach der Außenansicht oder dem wichtigsten Wohnraum folgen die übrigen Räume, relevante Details und Außenflächen. Jedes Foto soll eine zusätzliche Frage beantworten. Drei ähnliche Sofaperspektiven helfen weniger als eine fehlende Ansicht des Bades oder des Eingangs.
Ein Grundriss zeigt Zusammenhänge, die ein Foto nicht erklären kann: Welche Räume sind Durchgangszimmer? Wo liegt das Bad? Wie gelangt man auf die Terrasse? Prüfe die Lesbarkeit auf dem Smartphone und gleiche den Plan mit dem tatsächlichen Bestand ab. Ein hübsch nachgezeichneter Plan mit falscher Türposition wäre eine Verschlechterung.
Schreibe kurze Bildunterschriften mit Raum oder Blickrichtung. Trenne aktuelle Bestandsfotos von Visualisierungen. Virtuelle Einrichtung und Umbauideen brauchen eine erkennbare Einordnung, damit niemand einen geplanten Zustand für den vorhandenen hält. Im Leitfaden Immobilienfotografie findest du einen Aufnahmeplan und eine Foto-Checkliste. Der KI-Leitfaden für Makler erklärt den Umgang mit Bild- und 3D-Entwürfen.
Prüfe Energieangaben, Preis und Verfügbarkeit vor der Veröffentlichung.
Für Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien nennt § 87 die Energie-Pflichtangaben, wenn zum Veröffentlichungszeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Dazu gehören Ausweisart, Endenergiebedarf oder -verbrauch und wesentliche Heizenergieträger; bei Wohngebäuden außerdem das im Ausweis genannte Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Für Nichtwohngebäude und bestimmte ältere Ausweise gelten besondere Vorgaben. Übernimm die Angaben aus dem passenden Ausweis und prüfe Einheiten sowie Objektzuordnung.
Die Bedingung „wenn ein Ausweis vorliegt“ ist keine Empfehlung, ohne Ausweis zu vermarkten. Die Beschaffung und Vorlage des Energieausweises sind gesondert zu prüfen. Fehlt etwas, bekommt es eine zuständige Person und einen Klärungstermin. Ein KI-Modell darf weder Effizienzklasse noch Verbrauch aus Baujahr oder Fotos schätzen und als Tatsache einsetzen.
Kontrolliere den Angebotspreis und kennzeichne zusätzliche Kosten verständlich. Bei einer Eigentumswohnung sollte klar sein, worauf sich eine Hausgeldangabe bezieht und welchen Stand sie hat. Angaben zu Provision und Zahlungsbedingungen müssen zur konkreten Vereinbarung passen. Eine Einordnung findest du in unseren Leitfäden zu Maklerprovision und Maklervertrag.
Prüfe außerdem, ob die Immobilie frei oder vermietet angeboten wird und was zur Übergabe tatsächlich vereinbart ist. Eine schnelle Verfügbarkeit gehört nur in den Text, wenn sie nachvollziehbar ist. Dieser redaktionelle Prüfablauf ersetzt keine Prüfung rechtlicher Besonderheiten des einzelnen Angebots.
Halte Website, Portal und PDF auf demselben Stand.
Nutze einen führenden Datenbestand und dokumentiere jede Freigabe. Ändert sich der Preis, reicht eine Korrektur im PDF nicht aus. Prüfe alle veröffentlichten Fassungen und halte fest, wer Portal, Website und Versandunterlagen aktualisiert. Eine eindeutige Objektkennung macht die Abstimmung leichter.
Für die eigene Website lohnt sich eine lesbare Objektseite mit Text, Fotos und Kontaktweg. Google empfiehlt präzise, individuelle Seitentitel. Beschreibe das tatsächliche Angebot, statt dieselbe Makler-Keywordliste auf jede Immobilie zu setzen. Die längerfristige Auffindbarkeit deines Büros bearbeiten die dauerhaften Standort- und Leistungsseiten. Der Leitfaden Immobilienmakler-Website erklärt diese unterschiedlichen Seitenaufgaben.
Teste die Anfrage selbst auf dem Smartphone. Ist der Ansprechpartner erkennbar? Funktionieren Telefonnummer und Formular? Bleibt die Objektkennung erhalten? Öffnet sich die PDF-Datei in einer lesbaren Größe? Notiere wiederkehrende Rückfragen nach der Veröffentlichung: Sie zeigen dir, welche Information du im Angebot ergänzen solltest.
Software und KI unterstützen die Redaktion.
Ein CRM kann Objektdaten und Ausgabeformate zusammenhalten; ein Gestaltungswerkzeug hilft beim PDF. Prüfe am eigenen Ablauf, welche Funktionen bereits vorhanden sind. Unser Werkzeugvergleich für Makler bietet dafür einen Testplan.
Gib einer KI die geprüften Fakten, die gewünschte Zielgruppe und das konkrete Ergebnis: zum Beispiel einen sachlichen Einstieg mit maximal drei Absätzen und einer separaten Liste fehlender Angaben. Verlange, dass sie nichts ergänzt. Vergleiche danach jede Aussage mit der Objektakte. Die Prüfung von KI-Texten bleibt Teil der Arbeit.
Mit Maklytics kannst du anschließend untersuchen, wie dein Büro bei relevanten Google-Suchen steht und wo die eigene Website verbessert werden kann. Die Keyword-Auswertung und der Website-Reparaturauftrag zeigen diese Arbeitsschritte. Die Exposé-Erstellung selbst erfolgt in deinem vorhandenen Redaktions- oder Maklersystem.
Lade die Exposé-Vorlage für den nächsten Auftrag herunter.
Die bearbeitbare Textvorlage enthält Felder für Belege, Objektdaten, Beschreibung, Bildplanung, Energieangaben und Veröffentlichung. Sie ist eine Redaktionsvorlage für Inhalte und Prüfung. Dein Layout setzt du anschließend im vorhandenen Gestaltungswerkzeug um. Offene Felder bleiben als Aufgaben sichtbar, bis sie geklärt sind.
Eine gemeinsame Vorlage für dein Team
Trage zuerst Objektkennung, zuständige Person und Quellen ein. Schreibe anschließend den Entwurf und gehe vor der Freigabe die Prüfpunkte durch. Die Vorlage lässt sich ohne Anmeldung herunterladen.
Exposé-Vorlage herunterladenWie lang sollte ein Immobilienexposé sein?
So ausführlich, dass Interessenten Angebot, Zustand und nächsten Schritt verstehen. Eine kompakte Wohnung braucht weniger Erläuterung als ein Haus mit mehreren Gebäudeteilen. Prüfe die Vollständigkeit anhand der Fragen und Unterlagen; eine feste Seiten- oder Wortzahl ist kein Qualitätsmaß.
Kann ich ein Exposé kostenlos erstellen?
Den Inhalt kannst du mit unserer Textvorlage und vorhandener Bürosoftware vorbereiten. Ob PDF-Gestaltung oder Portalveröffentlichung zusätzliche Kosten verursachen, hängt von deinen Werkzeugen und Verträgen ab. Vergleiche deshalb den gesamten Ablauf, bevor du ein neues Abo abschließt.
Was unterscheidet eine Objektbeschreibung vom Exposé?
Die Objektbeschreibung ist ein Textteil. Das vollständige Exposé ergänzt unter anderem Eckdaten, Preis, Bilder, Grundriss, Lage, erforderliche Angaben und Kontakt. Ein guter Absatz allein ersetzt diese Bestandteile nicht.
Kann die KI das vollständige Exposé schreiben?
Sie kann einen Entwurf aus bereitgestellten Informationen formulieren. Sie beschafft dadurch keine verlässliche Flächenberechnung und prüft weder den baulichen Bestand noch rechtliche Angaben. Nutze sie für Formulierung und Ordnung, gleiche Fakten gegen die Unterlagen ab und entscheide im Büro über die Veröffentlichung.
Quellen geprüft am 23. Oktober 2026: ImmoScout24, immowelt, Gesetze im Internet und Google Search Central, jeweils im passenden Kapitel verlinkt. Beispieltexte, Aufbauempfehlung und Arbeitsvorlage stammen von der Maklytics-Redaktion.
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