Für Eigentümer · Kosten verstehen
Maklerprovision: Höhe je Bundesland, wer zahlt, wann fällig.
Maklerprovision, Maklercourtage, Maklergebühr: drei Wörter für dieselbe Zahlung, die beim Verkauf eines Hauses schnell einen fünfstelligen Betrag erreicht. Seit Dezember 2020 teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision beim Verkauf an Privatpersonen; ihre Höhe bleibt Verhandlungssache. Dieser Leitfaden zeigt die üblichen Sätze in allen 16 Bundesländern, wer wann zahlt, was bei Vermietung gilt, was steuerlich zählt und wie du verhandelst. Der Rechner macht aus Prozent Euro.
Von der Maklytics-Redaktion · Stand 22. September 2026 · Sätze mit Quelle und Datum, Gesetzesangaben mit Primärquelle, keine Rechts- oder Steuerberatung
1. Wie hoch die Maklerprovision üblich ist.
Es gibt keinen gesetzlichen Satz. Üblich sind je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises für beide Seiten zusammen, inklusive Mehrwertsteuer. 7,14 Prozent sind zweimal 3,57 Prozent, also je Seite drei Prozent plus 19 Prozent Mehrwertsteuer.
Übliche Gesamtsätze je Bundesland
| Bundesland | Gesamtsatz | Je Seite bei Teilung |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bremen | 5,95 % | 2,98 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,13 % |
| Hessen | 5,95 % | 2,98 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,98 % |
| Niedersachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 3,57 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % | 3,57 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % |
Übliche Gesamtsätze je Bundesland nach den Übersichten von baufi24, immoverkauf24 und ImmobilienScout24, Stand August 2026. Übliche Sätze sind Marktbeobachtung, keine Regel; einzelne Büros liegen darunter oder darüber.
Was hinter den Zahlen steckt
In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern hat sich ein niedrigerer Gesamtsatz eingebürgert, in Hamburg ein mittlerer; in den übrigen Ländern sind 7,14 Prozent verbreitet. Das sind historische Gewohnheiten aus der Zeit, in der Käufer die Provision allein trugen, keine Preisempfehlung. Seit die Provision geteilt wird, verhandeln mehr Eigentümer über den Satz, und Büros mit starker eigener Nachfrage bieten Sätze zwischen fünf und sechs Prozent an.
Bezugsgröße ist der beurkundete Kaufpreis. Wer den Preis nach unten verhandelt, senkt auch die Provision; wer bei 450.000 Euro einen halben Prozentpunkt weniger vereinbart, spart 2.250 Euro für beide Seiten zusammen.
Zum Provisionsrechner2. Wer die Provision zahlt: die Regeln seit 2020.
Für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine gesetzliche Teilungsregel (§ 656b bis § 656d BGB). Der Käufer zahlt höchstens so viel wie du.
- Beide beauftragenHalbe-halbe, zwingendArbeitet der Makler für dich und für den Käufer, müssen beide denselben Betrag zahlen. Erlässt er einer Seite die Provision, entfällt sie auch für die andere (§ 656c BGB).
- Nur du beauftragstKäufer übernimmt höchstens die HälfteDu kannst mit dem Käufer vereinbaren, dass er einen Teil trägt, aber höchstens die Hälfte, und er zahlt erst, wenn du deinen Anteil gezahlt und das nachgewiesen hast (§ 656d BGB).
- InnenprovisionDu trägst allesDu darfst die Provision auch allein übernehmen. Für Käufer ist „provisionsfrei“ ein Argument, das die Nachfrage erhöht; rechne es gegen den Preis, den du dafür erzielst.
Wo die Teilungsregel nicht gilt
Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten, Grundstücken und beim Verkauf an Unternehmen oder Investoren ist die Verteilung frei verhandelbar. Dort ist weiterhin alles möglich, von der reinen Käuferprovision bis zur reinen Innenprovision. Was gilt, steht in deinem Maklervertrag und im Exposé; beides muss zusammenpassen.
Provision ohne Vertrag?
Nein. Für Wohnung und Einfamilienhaus braucht der Maklervertrag die Textform (§ 656a BGB); ohne sie gibt es keinen Provisionsanspruch. Was sonst im Vertrag stehen sollte, von der Laufzeit bis zur Kündigung, erklärt der Leitfaden Maklervertrag.
3. Wann die Provision fällig wird, und wann nicht.
Die Provision ist ein Erfolgshonorar. Sie entsteht erst, wenn durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers ein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 BGB). Besichtigungen, Exposés und Monate Arbeit lösen für sich keine Zahlung aus.
Der Zeitpunkt
Fällig ist die Provision mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags; die Rechnung kommt meist in den Tagen danach, mit einem Zahlungsziel von ein bis zwei Wochen. Steht der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung, etwa einer Finanzierungszusage oder einem Vorkaufsrechtsverzicht, wird die Provision erst fällig, wenn die Bedingung eingetreten ist. Einen Vorschuss schuldest du nicht.
Wann keine Provision anfällt
Kommt kein Kaufvertrag zustande, gibt es keine Provision, auch nicht anteilig. Aufwendungen wie Fotos oder Anzeigen muss der Makler nur ersetzt bekommen, wenn ihr das ausdrücklich vereinbart habt. Kauft jemand, den du schon vor dem Maklervertrag kanntest, fehlt in der Regel die Ursächlichkeit; halte solche Vorkenntnisse vor der Unterschrift schriftlich fest. Reservierungsgebühren in vorformulierten Verträgen hat der Bundesgerichtshof am 20. April 2023 für unwirksam erklärt (I ZR 113/22).
4. Provisionsrechner: aus Prozent werden Euro.
Gib Kaufpreis und Bundesland ein; der übliche Satz ist vorbelegt und lässt sich mit dem Satz aus dem Angebot des Maklers überschreiben. Der Rechner zeigt Gesamtbetrag, Mehrwertsteueranteil und die Aufteilung, und was ein halber Prozentpunkt ausmacht. Nichts wird gespeichert.
Der übliche Satz deines Bundeslands ist vorbelegt; überschreibe ihn mit dem Satz aus dem Angebot des Maklers.
Deine Überschlagsrechnung
32.130 €
Provision gesamt bei 7,14 % von 450.000 €, davon netto 27.000 € und 5.130 € Mehrwertsteuer.
Dein Anteil als Verkäufer: 16.065 €
Anteil des Käufers: 16.065 €
Ein halber Prozentpunkt weniger im Gesamtsatz spart bei diesem Kaufpreis 2.250 €, je zur Hälfte für beide Seiten. Übliche Sätze sind keine Regel; frag nach dem Satz und nach dem, was er enthält.
5. Provision verhandeln, ohne die Vermarktung zu beschädigen.
Der Satz ist verhandelbar, aber er ist nicht der einzige Hebel. Ein Makler, der für weniger Geld weniger tut, kostet dich am Ende mehr als der Nachlass. Verhandle deshalb über Leistung und Struktur, nicht nur über die Zahl.
Vier Ansätze, die funktionieren
Leistungen fixieren: Wertermittlung, professionelle Fotos, Grundriss, Exposé, Portale, Besichtigungsmanagement, Bonitätsprüfung, Notarvorbereitung. Was drinsteht, kann nicht extra berechnet werden. Erfolgsstaffel: ein normaler Satz bis zum vereinbarten Zielpreis, ein höherer Anteil nur auf den Betrag darüber; das lenkt den Ehrgeiz auf deinen Preis. Innenprovision prüfen: „provisionsfrei für Käufer“ bringt mehr Anfragen; ob es sich lohnt, entscheidet der erzielte Preis, nicht das Gefühl. Vergleichen: drei Angebote mit denselben Leistungen nebeneinander; wie du die Gespräche führst, steht im Leitfaden Immobilienmakler finden.
Frag jedes Büro nach dem Gesamtsatz inklusive Mehrwertsteuer und nach der Aufteilung, nie nur nach „der Provision“. Ein Angebot mit 3 Prozent je Seite netto ist teurer als eines mit 3,5 Prozent brutto.
6. Was steuerlich zählt.
Ob die Provision steuerlich wirkt, hängt davon ab, wer sie zahlt und wofür die Immobilie genutzt wurde. Die drei häufigsten Fälle in Kürze; für deinen Fall gilt die Steuerberatung, nicht dieser Text.
Als Verkäufer
Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf und hast die Immobilie nicht selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG); die von dir gezahlte Provision mindert diesen Gewinn als Veräußerungskosten. Bei einem steuerfreien Verkauf, etwa nach Eigennutzung oder nach Ablauf der Frist, wirkt sie steuerlich nicht.
Als Vermieter oder Käufer
Zahlst du als Vermieter eine Provision für die Vermietung, sind das in der Regel Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Zahlst du als Käufer eine Provision für ein Objekt, das du vermietest, gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Abschreibungsbasis. Beim Kauf zur Eigennutzung ist sie steuerlich nicht absetzbar.
7. Provision bei Vermietung: das Bestellerprinzip.
Bei Wohnungsvermietungen gilt seit dem 1. Juni 2015: Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn. Ein Mieter zahlt nur, wenn er den Makler selbst mit der Suche beauftragt hat und der Makler ausschließlich deshalb tätig wird (§ 2 Abs. 1a WoVermRG).
Höhe und Grenzen
Die Provision bei Wohnraumvermietung ist auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt (§ 3 Abs. 2 WoVermRG), üblich sind für Vermieter ein bis zwei Nettokaltmieten. Vereinbarungen, die die Provision auf den Mieter abwälzen, sind unwirksam; Verstöße können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
Was für Gewerbe gilt
Für Gewerbemietverträge gelten weder Bestellerprinzip noch Deckel. Dort sind Provisionen von zwei bis drei Monatsmieten verbreitet, getragen je nach Markt vom Mieter oder vom Vermieter. Auch hier gilt: Was zählt, steht im Vertrag und im Exposé.
8. Häufige Fragen zur Maklerprovision
Kurze Antworten für die Einordnung. Für deinen Fall gelten Vertrag, Exposé und Gesetz, in dieser Reihenfolge der Lesbarkeit und in umgekehrter Reihenfolge der Kraft.
Ist Maklercourtage etwas anderes als Maklerprovision?
Nein. Courtage, Provision und Maklergebühr bezeichnen dieselbe Zahlung: das Erfolgshonorar des Maklers nach § 652 BGB. „Gebühr“ ist dabei irreführend, weil es keine gesetzlich festgelegte Höhe gibt.
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Kauf?
Nein. Beim Kauf gilt seit Dezember 2020 die Teilungsregel der §§ 656a bis 656d BGB: Der Käufer zahlt höchstens so viel wie der Verkäufer. Das Bestellerprinzip gilt nur für die Vermietung von Wohnraum.
Muss ich Provision zahlen, wenn der Käufer ein Bekannter ist?
Wenn du den Käufer schon vor dem Maklervertrag kanntest und der Makler nichts zum Abschluss beigetragen hat, fehlt in der Regel die Ursächlichkeit. Beim qualifizierten Alleinauftrag kann das anders sein. Nenne bekannte Interessenten vor der Unterschrift schriftlich.
Kann der Makler die Provision auch bei einem Rücktritt vom Kaufvertrag behalten?
Wird der Kaufvertrag wirksam geschlossen und später aus Gründen rückabgewickelt, die nicht den Vertrag selbst betreffen, bleibt der Anspruch in der Regel bestehen. Ist der Kaufvertrag von Anfang an unwirksam oder wird er angefochten, entfällt die Provision. Das ist ein Fall für rechtliche Beratung.
Wie finde ich ein Büro mit fairem Satz und guter Leistung?
Vergleiche drei Angebote mit gleichem Leistungsumfang und prüfe, wie sichtbar die Büros in deiner Stadt sind: Der Stadt-Explorer zeigt Bewertungen und Google-Sichtbarkeit der Büros nebeneinander; die Punkte messen Sichtbarkeit, nicht Beratungsqualität. Wie du die Gespräche führst, steht im Leitfaden Immobilienmakler finden.
Quellenstand: 22. September 2026. Übliche Sätze nach den Übersichten von baufi24, immoverkauf24 und ImmobilienScout24 (Stand August 2026). Gesetzesangaben verlinken auf gesetze-im-internet.de und dejure.org. Der Leitfaden ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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