Für Eigentümer · Vertrag verstehen
Maklervertrag: Arten, Laufzeit, Provision, Kündigung und Widerruf.
Der Maklervertrag entscheidet, was du während des Verkaufs noch selbst darfst, was dich der Makler kostet und wie du wieder herauskommst, wenn es nicht läuft. Die meisten Streitfälle entstehen nicht aus bösem Willen, sondern aus einem Vertrag, den niemand vor der Unterschrift gelesen hat. Dieser Leitfaden erklärt die drei Vertragsarten, was das Gesetz seit Ende 2020 regelt, wie Kündigung und Widerruf funktionieren, und prüft deinen Entwurf in zwölf Punkten.
Von der Maklytics-Redaktion · Stand 22. September 2026 · Gesetzesangaben mit Primärquelle, keine Rechtsberatung
1. Die drei Arten des Maklervertrags
Das Gesetz kennt nur den Maklervertrag. Die Praxis kennt drei Ausprägungen, die sich in einer Frage unterscheiden: Wie stark bindest du dich, und wozu verpflichtet sich der Makler dafür?
- Einfacher MaklervertragDu bleibst frei, er auchDu darfst weitere Makler beauftragen und selbst verkaufen. Der Makler darf tätig werden, muss aber nicht. Provision gibt es nur, wenn sein Nachweis oder seine Vermittlung zum Kaufvertrag führt.
- AlleinauftragEin Makler, der arbeiten mussDu beauftragst für eine feste Laufzeit nur dieses Büro, darfst aber selbst einen Käufer suchen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Makler, aktiv zu vermarkten. Das ist die übliche Form beim Hausverkauf.
- Qualifizierter AlleinauftragAuch dein Käufer läuft über ihnZusätzlich musst du Interessenten, die von selbst kommen, an den Makler verweisen; auch dann fällt Provision an. Eine solche Klausel braucht eine individuelle Vereinbarung; in vorformulierten Verträgen scheitert sie vor Gericht regelmäßig.
Welche Form passt zu dir
Der einfache Vertrag passt, wenn du mehrere Büros parallel testen willst oder schon einen Interessenten hast. Er bringt dir aber selten den vollen Einsatz eines Maklers, weil er sein Honorar an eine Konkurrenz verlieren kann. Der Alleinauftrag mit kurzer Laufzeit und klaren Pflichten ist für die meisten Eigentümer der bessere Handel: volle Vermarktung gegen befristete Bindung. Den qualifizierten Alleinauftrag unterschreibst du nur, wenn du sicher keinen eigenen Käufer im Umfeld hast.
Was beide Seiten schulden
Der Makler schuldet dir mit dem Alleinauftrag Bemühen, nicht den Verkauf. Was „Bemühen“ heißt, sollte im Vertrag stehen: Exposé, Fotos, Portale, Besichtigungen, Berichte. Du schuldest ihm die Provision, wenn ein notarieller Kaufvertrag zustande kommt, und zwar durch seinen Beitrag (§ 652 BGB). Ein Käufer, den du bereits vor dem Vertrag kanntest, löst in der Regel keine Provision aus; halte solche Vorkenntnisse schriftlich fest, bevor du unterschreibst.
2. Wie ein Maklervertrag zustande kommt.
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses: Der Maklervertrag braucht die Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht.
Textform heißt: nachlesbar
E-Mail, PDF, ein Vertragsformular per Post oder ein unterschriebener Auftrag erfüllen die Textform. Eine mündliche Zusage am Telefon oder bei der Besichtigung nicht; ein Makler, der ohne Textform tätig wird, kann beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses keine Provision verlangen. Lass dir deshalb jeden Vertrag vorab zuschicken, lies ihn zu Hause, und unterschreibe nichts beim ersten Termin. Ein seriöses Büro erwartet genau das.
Andere Objekte: Vorsicht vor dem stillen Vertrag
Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbe und Grundstücke gilt die Textform-Pflicht nicht. Dort kann ein Maklervertrag auch ohne Unterschrift entstehen, wenn du die Leistungen eines Maklers annimmst, obwohl er dir deutlich gesagt hat, dass er Provision verlangt. Wer Exposés anfordert oder Besichtigungen zulässt, sollte vorher klären, wer wen bezahlt. Im Zweifel schriftlich, auch hier.
3. Provision: wer zahlt, wann und wie viel.
Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar. Wer sie trägt, ist beim Verkauf an eine Privatperson gesetzlich geregelt (§ 656b bis § 656d BGB). Die Zahlen unten sind Größenordnungen, keine Empfehlung.
Die Teilungsregel
Arbeitet der Makler für dich und für den Käufer, müssen beide denselben Betrag zahlen; erlässt er einer Seite die Provision, verliert er sie auch bei der anderen (§ 656c BGB). Hast nur du ihn beauftragt, darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen, und erst, nachdem du deinen Anteil gezahlt und das nachgewiesen hast (§ 656d BGB). Das gilt, wenn der Käufer Verbraucher ist und es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus geht. Verträge, die davon abweichen, sind unwirksam.
Höhe, Fälligkeit, Nebenkosten
Üblich sind je nach Region und Büro insgesamt zwischen fünf und sieben Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, aufgeteilt auf beide Seiten; frag nach dem Gesamtsatz und rechne ihn bei deinem Wunschpreis in Euro um (Tabelle je Bundesland und Rechner). Fällig wird die Provision erst mit dem notariellen Kaufvertrag (§ 652 BGB). Aufwendungen wie Fotos, Anzeigen oder Fahrten muss der Makler nur ersetzt bekommen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist; steht nichts im Vertrag, schuldest du nichts. Reservierungsgebühren, die ein Interessent zahlen soll, hat der Bundesgerichtshof am 20. April 2023 in vorformulierten Verträgen für unwirksam erklärt (I ZR 113/22).
4. Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist.
Ein einfacher Maklervertrag läuft meist unbefristet und lässt sich jederzeit beenden. Beim Alleinauftrag ist die Laufzeit der wichtigste Hebel, denn solange sie läuft, kannst du das Büro nicht wechseln.
Drei bis sechs Monate, dann neu entscheiden
Üblich und angemessen sind drei bis sechs Monate. Das reicht für Vorbereitung, Vermarktung und die ersten Verhandlungen; wer länger braucht, bekommt eine Verlängerung, wenn du zufrieden bist. Deutlich längere Bindungen in vorformulierten Verträgen sind vor Gerichten wiederholt gescheitert, aber darauf willst du dich nicht verlassen müssen.
Achte auf drei Klauseln: die automatische Verlängerung (wenn überhaupt, dann kurz, einmalig und mit einer Kündigungsfrist, die du im Kalender einträgst), die Kündigungsfrist zum Laufzeitende (häufig zwei bis vier Wochen) und die Nachwirkung: Kauft ein Interessent, den der Makler nachgewiesen hat, nach Vertragsende, bleibt die Provision fällig. Lass dir am Ende eine Liste der nachgewiesenen Interessenten geben, dann ist klar, für wen das gilt.
5. Maklervertrag kündigen: so gehst du vor.
Ob und wann du kündigen kannst, hängt von der Vertragsart ab. In jedem Fall gilt: schriftlich, mit Datum, mit Zugangsnachweis. Eine Kündigung, die der Makler nicht nachweislich erhalten hat, gibt es rechtlich nicht.
Einfacher Maklervertrag
Du kannst jederzeit und ohne Grund beenden; eine Frist gibt es nur, wenn ihr eine vereinbart habt. Schicke eine kurze Kündigung per E-Mail und bitte um Bestätigung. Damit endet die Zusammenarbeit, nicht aber der Provisionsanspruch für einen Käufer, den der Makler dir schon nachgewiesen hat und der später kauft.
Alleinauftrag
Ordentlich kündigen kannst du zum Ende der Laufzeit mit der vereinbarten Frist. Vorher geht es nur aus wichtigem Grund (§ 314 BGB): etwa wenn der Makler über Wochen nichts unternimmt, falsche Angaben über dein Objekt verbreitet, Besichtigungen ohne Absprache durchführt oder für den Käufer arbeitet, ohne das offenzulegen. Bei Pflichtverletzungen musst du in der Regel erst schriftlich abmahnen und eine Frist zur Abhilfe setzen; erst danach ist die fristlose Kündigung wirksam.
Was in die Kündigung gehört
Sechs Zeilen, kein Aufsatz.
- Vertragsdatum, Objektadresse und dein Name, wie sie im Vertrag stehen.
- Der Satz „Ich kündige den Maklervertrag ordentlich zum …“ oder „… außerordentlich aus wichtigem Grund“, mit dem Grund in einem Satz.
- Bei Pflichtverletzung: Datum und Inhalt deiner vorherigen Abmahnung.
- Die Bitte um schriftliche Bestätigung des Vertragsendes.
- Die Bitte um die Liste der nachgewiesenen Interessenten mit Datum.
- Versand per E-Mail mit Lesebestätigung und zusätzlich per Einschreiben, wenn es um einen Alleinauftrag geht.
Eine Vorlage ersetzt keine Prüfung deines konkreten Vertrags. Bei einem Streit um Provision nach der Kündigung hilft eine Verbraucherzentrale oder eine Anwältin für Maklerrecht.
6. Widerruf: 14 Tage, wenn der Vertrag nicht im Büro geschlossen wurde.
Als Verbraucher hast du ein Widerrufsrecht, wenn der Maklervertrag per E-Mail, Telefon oder Formular oder bei dir zu Hause geschlossen wurde (§ 312g, § 355 BGB). Das ist beim Hausverkauf der Normalfall.
Frist und Belehrung
Die Frist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss und beginnt erst, wenn der Makler dich ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Fehlt die Belehrung, läuft die Frist bis zu zwölf Monate und 14 Tage weiter (§ 356 BGB). Der Bundesgerichtshof hat am 7. Juli 2016 bestätigt, dass ein per E-Mail geschlossener Maklervertrag ein Fernabsatzvertrag ist und dass der Makler ohne ordnungsgemäße Belehrung nach dem Widerruf keinen Wertersatz verlangen kann (I ZR 30/15).
Wenn der Makler sofort loslegen soll
Viele Verträge enthalten den Satz, dass du ausdrücklich verlangst, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt. Das ist zulässig und oft sinnvoll, hat aber eine Folge: Widerrufst du danach, kannst du Wertersatz für die bis dahin erbrachte Leistung schulden (§ 357a BGB). Unterschreibe diesen Satz nur, wenn du wirklich sofort starten willst, und lass dir sagen, was die ersten zwei Wochen Arbeit im Fall eines Widerrufs kosten würden.
Der Widerruf selbst braucht keine Begründung. Eine E-Mail mit dem Wort „Widerruf“, Vertragsdatum und Objekt genügt; die Bestätigung des Makler hebst du auf.
7. Vertragsentwurf prüfen: zwölf Punkte vor der Unterschrift.
Nimm den Entwurf, den der Makler dir geschickt hat, und hake ab, was wörtlich im Vertrag steht. Was fehlt, wird zu einer Frage für das nächste Gespräch; die Liste kannst du herunterladen. Nichts davon wird gespeichert, und Maklytics prüft deinen Vertrag nicht.
8. Häufige Fragen zum Maklervertrag
Kurze Antworten zur Einordnung. Für deinen Vertrag gilt, was darin steht, und im Streit entscheidet ein Gericht, nicht ein Leitfaden.
Muss ich Provision zahlen, wenn ich den Käufer selbst finde?
Beim einfachen Maklervertrag und beim Alleinauftrag nein, solange der Makler an diesem Käufer nicht beteiligt war. Beim qualifizierten Alleinauftrag mit wirksamer Verweisungsklausel ja. Darum lohnt es sich, Vorkenntnisse und eigene Interessenten vor der Unterschrift schriftlich festzuhalten.
Gilt ein mündlich geschlossener Maklervertrag?
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses nicht; hier verlangt § 656a BGB die Textform. Bei anderen Objekten kann ein Vertrag auch ohne Schriftstück entstehen, wenn du Leistungen in Kenntnis der Provisionsforderung annimmst.
Kann der Makler nach der Kündigung noch Provision verlangen?
Ja, wenn ein Käufer kauft, den er dir während der Laufzeit nachgewiesen oder vermittelt hat. Die Kündigung beendet die Zusammenarbeit, nicht die Ursächlichkeit. Eine Interessentenliste zum Vertragsende macht klar, um wen es geht.
Was ist, wenn der Makler die Widerrufsbelehrung vergessen hat?
Dann beginnt die 14-Tage-Frist nicht zu laufen; das Widerrufsrecht besteht bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Ohne ordnungsgemäße Belehrung kann der Makler nach dem Widerruf in der Regel auch keinen Wertersatz für seine bisherige Arbeit verlangen.
Prüft Maklytics meinen Maklervertrag?
Nein. Maklytics misst, wie sichtbar Maklerbüros in der Google-Suche, im Kartenbereich und bei öffentlichen Bewertungen sind, und zeigt das je Stadt öffentlich. Die Zwölf-Punkte-Prüfung oben ist eine redaktionelle Hilfe; sie ersetzt weder das Lesen des Vertrags noch eine Beratung durch Verbraucherzentrale oder Anwaltschaft.
Ich will den Makler wechseln. Wie finde ich einen besseren?
Kündige erst, wenn du weißt, wann der Vertrag endet und welche Interessenten nachwirken. Dann führe drei Gespräche mit denselben Fragen; wie das geht, steht im Leitfaden Immobilienmakler finden. Die Büros deiner Stadt mit Bewertungen und Sichtbarkeit nebeneinander zeigt der Stadt-Explorer.
Quellenstand: 22. September 2026. Gesetzesangaben verlinken auf gesetze-im-internet.de; Gerichtsentscheidungen sind mit Datum und Aktenzeichen genannt. Der Leitfaden ist keine Rechtsberatung und ersetzt nicht die Prüfung deines konkreten Vertrags.
Du bist selbst Makler?
Eigentümer lesen genau diese Fragen, bevor sie anrufen.
Im Stadt-Explorer vergleichen sie Büros nach Bewertungen und Google-Sichtbarkeit. Maklytics zeigt dir, wo dein Büro dabei steht und was dich nach vorn bringt. Das Profil übernimmst du kostenlos.